Al comprar una casa en Nicaragua, además del precio debes contar con los gastos de cierre: el impuesto por la transferencia, los honorarios del abogado y notario, la inscripción en el Registro Público y algunos certificados. Como referencia, guías legales del país estiman que estos gastos suman entre un 4% y un 10% del precio, según el valor de la propiedad y lo que acuerden comprador y vendedor.
En esta guía te explico cada gasto, quién lo paga normalmente y cómo calcular tu presupuesto para que no tengas sorpresas.
1. El impuesto por la transferencia (retención del IR)
Es el gasto más grande. La Ley de Concertación Tributaria (Ley 822, artículo 87) establece una retención definitiva del Impuesto sobre la Renta cuando se vende un inmueble. Se paga antes de inscribir la escritura y el porcentaje depende del valor de la propiedad. Según el aviso de la Dirección General de Ingresos (DGI) y la guía actualizada de GCH Law Firm (2026), la tabla es:
- Hasta US$50,000: 1%
- De US$50,001 a US$100,000: 2%
- De US$100,001 a US$200,000: 3%
- De US$200,001 a US$300,000: 4%
- De US$300,001 a US$400,000: 5%
- De US$400,001 a US$500,000: 6%
- Más de US$500,000: 7%
¿Sobre qué valor se calcula? Sobre el mayor entre el precio que dice la escritura y el avalúo catastral, convertido a córdobas según la tasa oficial.
¿Quién lo paga? Por ley es un impuesto del vendedor, porque grava la venta. Sin embargo, en la práctica es común que se negocie y quede por escrito quién lo asume. Por eso es importante dejarlo claro desde la promesa de compraventa.
2. Abogado, notario y estudio de títulos
Necesitas un abogado que revise la propiedad y un notario que redacte y autorice la escritura. Muchas veces es la misma persona.
- Estudio de títulos e historia registral: revisa quién es el dueño, la cadena de propietarios y si hay hipotecas o embargos. GCH lo estima entre US$300 y US$500.
- Honorarios de abogado y notario: la misma fuente los estima entre US$800 y US$1,500. Pueden variar según el valor y la complejidad de la compra, así que pide siempre una cotización por escrito.
Si quieres saber qué documentos se revisan en este paso, lee nuestra guía de documentación legal antes de comprar una casa.
3. Inscripción en el Registro Público
Para que la casa quede legalmente a tu nombre, la escritura se inscribe en el Registro Público de la Propiedad. Este trámite tiene un arancel que se calcula según el valor del inmueble. El monto exacto te lo da tu notario al preparar la escritura. No te saltes este paso: mientras la escritura no esté inscrita, tu compra no queda protegida frente a terceros.
4. Certificados de catastro y municipales
- Certificado catastral: confirma las medidas y linderos de la propiedad. Lo emite el catastro (INETER) y su costo depende del tamaño del lote. Según GCH, en zona urbana va desde C$1,200 para lotes de hasta 350 m² hasta C$8,500 para lotes de más de 3,000 m².
- Solvencia municipal del IBI: demuestra que el Impuesto sobre Bienes Inmuebles está pagado. Si el vendedor tiene deudas de IBI, estas pueden pasar al nuevo dueño, así que exige la solvencia antes de firmar.
- Certificados y timbres menores: unos US$50 a US$100 en total, según la misma fuente.
5. Si compras con préstamo bancario
Si financias la compra, suma los costos del banco. Cada banco tiene sus propias tarifas, pero normalmente incluyen:
- Avalúo de la propiedad hecho por un perito del banco.
- Comisión por apertura o desembolso del préstamo.
- Seguro de vida y seguro de daños de la vivienda.
- Escritura e inscripción de la hipoteca.
Pide al banco una lista de todos los gastos antes de aceptar el crédito.
6. Gastos después de comprar
Una vez que la casa es tuya, ten en cuenta los gastos que siguen:
- IBI anual: según el Decreto 3-95, es el 1% sobre el 80% del valor catastral, y se declara en los primeros meses de cada año en la alcaldía.
- Cuota de mantenimiento si la casa está en un residencial con seguridad o áreas comunes.
- Conexión o traspaso de servicios de agua, luz e internet.
- Reparaciones, mudanza y mobiliario.
Ejemplo: casa de US$100,000
Para que te hagas una idea, con base en las cifras de GCH, en una casa de US$100,000 los gastos podrían verse así:
- Retención del IR (2%): US$2,000 (si lo asume el comprador)
- Abogado y notario: US$800 a US$1,500
- Estudio de títulos: US$300 a US$500
- Inscripción, catastro, certificados y timbres: variable según el caso
En su ejemplo, GCH calcula un total de entre 4.9% y 5.9% del precio. Tómalo solo como referencia: cada compra es distinta. Si buscas casas en este rango, mira por ejemplo esta casa en Veracruz, Km 14 Carretera a Masaya, o todas nuestras casas en venta.
Consejos para no llevarte sorpresas
- Pide el desglose de gastos por escrito a tu notario antes de firmar la promesa.
- Acuerda quién paga cada cosa y déjalo escrito en la promesa de compraventa.
- No declares un precio menor al real en la escritura: además de ser ilegal, el impuesto se calcula igual con el avalúo catastral si este es mayor.
- Separa un fondo extra para imprevistos y reparaciones.
Esta guía es informativa; antes de firmar, consulta con un abogado y notario de confianza. Los montos y porcentajes pueden cambiar; confírmalos para tu caso.
Preguntas frecuentes
¿El comprador o el vendedor paga el impuesto de transferencia?
Por ley corresponde al vendedor, pero en la práctica se negocia. Lo importante es que quede por escrito.
¿Cuánto dinero debo tener además del precio?
Como referencia, entre un 4% y un 10% del precio, según el valor de la casa, si usas préstamo y quién asume el impuesto.
¿Qué pasa si el vendedor debe IBI?
Esa deuda puede pasar al nuevo dueño. Por eso debes pedir la solvencia municipal antes de firmar la escritura.
¿Puedo pagar los gastos en dólares?
Los impuestos se calculan en córdobas según la tasa oficial del Banco Central. Los honorarios privados se pueden acordar en dólares.
¿Buscas casa o terreno en Nicaragua? Escríbenos por WhatsApp al +505 8422 7877 y te ayudamos a encontrar la propiedad ideal.
Escrito por Lic. Imelda Chávez Acevedo, agente inmobiliaria de NextGen Realtors.
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