Documentacion legal completa que debo verificar antes de comprar una casa en Nicaragua

En Nicaragua, el proceso de "Debida Diligencia" (Due Diligence) es el paso más importante para evitar estafas o problemas legales heredados (especialmente por temas de propiedades confiscadas en los años 80 o problemas de herencias).

Aquí tienes la lista detallada de documentos que tú, como asesora, debes solicitar y revisar (o sugerir a tu cliente que su abogado revise) antes de dar cualquier anticipo:

1. Documentos Legales y Registrales (Lo más importante)

• Libertad de Gravamen Actualizada:
  • ¿Qué es? Es el documento emitido por el Registro Público de la Propiedad.
  • ¿Para qué sirve? Certifica que la casa no está hipotecada, embargada, ni tiene litigios pendientes.
  • Ojo: Debe ser reciente (idealmente de los últimos 15 a 30 días).
• Escritura Pública de la Propiedad (Título de Dominio):
  • Debe ser la escritura original inscrita. Verifica que el número de finca, tomo, folio y asiento coincidan con la Libertad de Gravamen.
• Historia Registral (de los últimos 30 años):
  • Vital en Nicaragua: Esto es para asegurarse que la cadena de títulos está limpia y que la propiedad no tiene problemas derivados de las leyes de reforma agraria o confiscaciones ("La Piñata"). Si hubo un título supletorio o de reforma agraria, hay que revisarlo con lupa.

2. Documentos Catastrales y Municipales

• Certificado Catastral (Avalúo Catastral):
  • Emitido por Catastro Fiscal (DGI). Es necesario para pagar los impuestos de transmisión.
• Plano Aprobado por Catastro (INETER):
  • El mapa oficial del terreno.
  • Verificación: Debes asegurarte que los linderos en el mapa coincidan con la realidad física (muros, cercas) y con lo que dice la escritura. A veces el mapa dice 500 varas y la escritura dice 600.
• Solvencia Municipal (IBI):
  • Emitida por la Alcaldía correspondiente (ej. Alcaldía de Managua).
  • Certifica que el dueño está al día con el pago del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) y recolección de basura. Sin esto, no se puede inscribir la venta.

3. Solvencias de Servicios Básicos

• Paz y Salvo de ENACAL (Agua): Para confirmar que no hay facturas de agua atrasadas.
• Solvencia de DISNORTE-DISSUR (Luz): Para confirmar que no hay deuda eléctrica ni multas por "conexiones ilegales".
• Solvencia de Cuotas de Condominio/Reparto (si aplica): Si la casa está en un residencial privado, una carta de la administración diciendo que están al día con la seguridad y mantenimiento.

4. Documentos del Vendedor

• Cédula de Identidad: Vigente y en buen estado. Los datos deben coincidir exactamente con los de la escritura.
• Si el vendedor es una Sociedad Anónima:
  • Escritura de Constitución de la empresa.
  • Poder Generalísimo del representante legal (vigente).
  • Acta de la Junta Directiva autorizando la venta del bien.
• Estado Civil:
  • Si compró la casa estando casado, se necesita el consentimiento del cónyuge (o demostrar que hay separación de bienes).